Potrebujete získať väčšiu sumu peňazí, no v banke ste nepochodili? Možno ste narazili na ponuky nebankových spoločností, ktoré sľubujú riešenie. Jednou z možností, ako získať aj vyšší úver mimo bankového sektora, je nebankový úver so založením nehnuteľnosti. Na prvý pohľad to môže vyzerať ako schodná cesta k potrebným financiám, najmä ak máte problémy so získaním tradičnej hypotéky. Avšak, tento typ úveru so sebou prináša aj značné riziká, ktoré si treba dôkladne uvedomiť predtým, ako podpíšete akúkoľvek zmluvu. V tomto článku vám podrobne vysvetlíme, ako nebankové úvery so zábezpekou nehnuteľnosti fungujú, pre koho sú určené, aké sú ich výhody a predovšetkým, na aké nevýhody a vážne riziká si musíte dať pozor.
Čo je nebankový úver so založením nehnuteľnosti a ako funguje?
Ako už názov napovedá, ide o úver poskytnutý nebankovou spoločnosťou (teda inštitúciou, ktorá nie je bankou, ale má licenciu od Národnej banky Slovenska na poskytovanie úverov), pričom splácanie tohto úveru je zabezpečené záložným právom k vašej nehnuteľnosti.
Ako to funguje v praxi?
- Založenie nehnuteľnosti: Ak vám nebanková spoločnosť schváli úver, jednou z podmienok bude zriadenie záložného práva k vašej nehnuteľnosti (bytu, domu, pozemku) v jej prospech. Toto záložné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností ako ťarcha na liste vlastníctva k danej nehnuteľnosti.
- Význam záložného práva: Pre nebankovú spoločnosť predstavuje záložné právo istotu. Ak by ste prestali úver riadne splácať, spoločnosť má právo iniciovať proces (napr. dobrovoľnú dražbu alebo exekúciu), ktorého cieľom je predaj založenej nehnuteľnosti a uspokojenie jej pohľadávky (nesplateného úveru, úrokov a poplatkov) z výťažku z predaja.
- Znalecký posudok: Pred schválením úveru bude pravdepodobne potrebný znalecký posudok na určenie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Výška poskytnutého úveru bude zvyčajne len určité percento z tejto hodnoty (tzv. LTV – Loan to Value), napríklad 50-70 %.
Je to teda veľmi podobný princíp ako pri bankovej hypotéke, avšak poskytovateľom je nebanková inštitúcia a podmienky sa môžu výrazne líšiť.
Pre koho je určený nebankový úver so založením nehnuteľnosti?
Tento typ úveru zvyčajne vyhľadávajú ľudia, ktorí z rôznych dôvodov nemôžu získať úver v banke. Môže ísť o:
- Žiadateľov s nižšou bonitou: Osoby s nižším alebo nepravidelným príjmom, ktoré banka vyhodnotí ako rizikové.
- Žiadateľov so záznamom v úverovom registri: Aj menšie prehrešky v splácaní v minulosti môžu byť prekážkou v banke.
- Živnostníkov a podnikateľov: Najmä tých, ktorí majú krátku podnikateľskú históriu alebo ťažko preukázateľný stabilný príjem.
- Žiadateľov potrebujúcich rýchle financovanie: Nebankové spoločnosti môžu mať niekedy rýchlejší proces schvaľovania ako banky.
- Žiadateľov, ktorým banka neschválila účel úveru: Nebankové úvery so založením nehnuteľnosti môžu byť často bezúčelové.
- Osoby potrebujúce konsolidovať (spojiť) iné, často nevýhodné dlhy.
Vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorú môžu založiť, im otvára dvere k získaniu úveru aj tam, kde by inak neuspeli.
| Aspekt | Potenciálne výhody (+) | Nevýhody a Hlavné Riziká (-) |
|---|---|---|
| Dostupnosť | Vyššia šanca na schválenie (aj pri nižšej bonite, zázname v registri). | Môže byť dostupný aj pre rizikových klientov, čo zvyšuje riziko nesplácania. |
| Výška úveru | Možnosť získať vyššiu sumu vďaka zábezpeke. | Výška úveru je obmedzená hodnotou nehnuteľnosti (LTV). |
| Rýchlosť vybavenia | Potenciálne rýchlejší proces ako v banke. | Rýchlosť môže byť na úkor dôkladného zváženia a prečítania zmluvy. |
| Účel úveru | Často bezúčelový, väčšia flexibilita použitia peňazí. | Riziko použitia peňazí na neuvážené účely. |
| Úroková sadzba / RPMN | (Zvyčajne žiadna výhoda) | Výrazne vyššia ako pri bankových hypotékach = úver je drahší. |
| Poplatky | (Zvyčajne žiadna výhoda) | Často vysoké a menej transparentné (za poskytnutie, správu, predčasné splatenie, sankcie). |
| Zabezpečenie | Umožňuje získať úver aj pri horšej bonite. | Nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka pre veriteľa. |
| HLAVNÉ RIZIKO | — | !!! HROZBA STRATY NEHNUTEĽNOSTI (DOMU/BYTU) PRI NESPLÁCANÍ !!! |
| Zmluvné podmienky | — | Môžu byť menej výhodné, obsahovať skryté kľučky, vysoké sankcie. |
| Regulácia a Ochrana | Licencované spoločnosti podliehajú dohľadu NBS. | Stále existuje riziko menej serióznych poskytovateľov (treba overovať licenciu!). |
| Dôležité: Pred podpisom akejkoľvek zmluvy o nebankovom úvere so založením nehnuteľnosti dôkladne zvážte všetky riziká a poraďte sa s nezávislým finančným poradcom alebo právnikom. | ||
Výhody nebankového úveru so založením nehnuteľnosti
Napriek rizikám môžu mať tieto úvery pre určitú skupinu ľudí aj isté výhody:
- Vyššia dostupnosť: Často miernejšie podmienky na bonitu a príjem ako v bankách.
- Možnosť získať vyššiu sumu: Vďaka zabezpečeniu nehnuteľnosťou môže byť požičaná suma vyššia ako pri bežných spotrebných úveroch.
- Rýchlejšie vybavenie (potenciálne): Niektoré nebankové spoločnosti dokážu proces urýchliť.
- Flexibilnejší účel: Úver môže byť často použitý na čokoľvek, bez dokladovania účelu.
- Riešenie pre ľudí so záznamom v registri: Môže byť dostupný aj pre tých, ktorých banka odmietla kvôli minulým problémom so splácaním.
Je však dôležité zdôrazniť, že tieto výhody sú často vykúpené vyššou cenou a najmä vyšším rizikom.
Nevýhody a hlavné riziká nebankového úveru so založením nehnuteľnosti
Toto je najdôležitejšia časť, ktorej musíte venovať maximálnu pozornosť!
- NAJVÄČŠIE RIZIKO: STRATA NEHNUTEĽNOSTI! Toto riziko nemožno dostatočne zdôrazniť. Ak nebudete schopní úver splácať, môžete prísť o strechu nad hlavou – o byt alebo dom, ktorý ste založili. Nebanková spoločnosť má právo uspokojiť svoju pohľadávku z predaja vašej nehnuteľnosti.
- Vyššie úrokové sadzby a RPMN: Nebankové úvery sú takmer vždy drahšie ako bankové hypotéky. Úrokové sadzby a Ročná Percentuálna Miera Nákladov (RPMN), ktorá zahŕňa aj poplatky, bývajú výrazne vyššie.
- Vysoké poplatky: Môžete naraziť na rôzne skryté alebo vysoké poplatky – za poskytnutie úveru, za správu úveru, za predčasné splatenie, vysoké sankčné poplatky pri omeškaní.
- Menej regulácie a ochrany spotrebiteľa (historicky): Hoci sa situácia zlepšuje a licencované nebankovky podliehajú dohľadu NBS, trh stále môže skrývať menej transparentné praktiky ako bankový sektor. Je dôležité vyberať si len overené a licencované spoločnosti.
- Nevýhodné zmluvné podmienky: Zmluvy môžu obsahovať rôzne kľučky, rozhodcovské doložky alebo neprimerané podmienky, ktoré vás môžu v budúcnosti znevýhodniť.
- Riziko nízkej hodnoty LTV: Ak hodnota vašej nehnuteľnosti klesne, môžete sa dostať do problémov, aj keď splácate.
Pred podpisom zmluvy o nebankovom úvere so založením nehnuteľnosti si musíte byť absolútne istí, že budete schopní úver dlhodobo a bez problémov splácať!
Na čo si dať pozor pri výbere nebankového úveru so založením nehnuteľnosti?
Ak napriek rizikám zvažujete túto možnosť, buďte extrémne opatrní a dodržiavajte tieto zásady:
- Overte si licenciu poskytovateľa: Požičiavajte si výhradne od spoločností, ktoré majú licenciu od Národnej banky Slovenska na poskytovanie spotrebiteľských úverov. Zoznam nájdete na webe NBS. Vyhnete sa tak podvodníkom a úžerníkom.
- Porovnajte viacero ponúk: Neberte prvú ponuku, ktorá sa vám naskytne. Dôkladne porovnajte úrokové sadzby, RPMN, výšku všetkých poplatkov, podmienky splácania a sankcie.
- Dôkladne si prečítajte celú zmluvu: A to vrátane všeobecných obchodných podmienok a všetkých dodatkov. Ak niečomu nerozumiete, pýtajte sa alebo si nechajte zmluvu skontrolovať nezávislým právnikom alebo odborníkom na financie. Zamerajte sa na podmienky pri omeškaní, možnosti predčasného splatenia a všetky poplatky.
- Pochopte proces záložného práva: Musíte presne vedieť, čo znamená mať na nehnuteľnosti ťarchu a aké sú dôsledky nesplácania.
- Zistite si presnú výšku RPMN: Tento údaj vám najlepšie napovie, koľko vás úver reálne bude stáť vrátane poplatkov.
- Buďte realistickí ohľadom splácania: Dôkladne zvážte svoje finančné možnosti a vytvorte si rezervu pre prípad nečakaných výdavkov alebo výpadku príjmu.
- Nedajte sa tlačiť do rýchleho rozhodnutia: Seriózny poskytovateľ vám dá dostatok času na preštudovanie zmluvy a rozmyslenie. Agresívny nátlak je varovným signálom.
- Overte si referencie (s rezervou): Skúste nájsť nezávislé recenzie alebo skúsenosti iných ľudí, ale buďte kritickí, nie všetky online recenzie sú pravdivé.
Proces vybavenia úveru
Proces získania nebankového úveru so založením nehnuteľnosti zvyčajne zahŕňa tieto kroky:
- Podanie žiadosti a predloženie potrebných dokumentov (doklady totožnosti, doklady k nehnuteľnosti – list vlastníctva, prípadne doklady o príjme).
- Ohodnotenie nehnuteľnosti znalcom (znalecký posudok).
- Schválenie úveru a predloženie návrhu úverovej a záložnej zmluvy.
- Podpis zmlúv (často u notára).
- Podanie návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
- Po zápise záložného práva (alebo splnení iných podmienok) vyplatenie finančných prostriedkov.
Alternatívy k nebankovému úveru so založením nehnuteľnosti
Predtým, ako sa rozhodnete pre tento rizikový produkt, zvážte aj iné možnosti:
- Pokúsiť sa získať úver v banke: Možno existuje spôsob, ako zlepšiť svoju bonitu (napr. spolužiadateľ, ručiteľ) alebo nájsť banku s miernejšími podmienkami pre váš typ príjmu.
- Bankový spotrebný úver: Ak potrebujete nižšiu sumu, môže byť dostupnejší a bezpečnejší, aj keď tiež drahší ako hypotéka.
- Refinancovanie existujúcich úverov: Ak máte viacero dlhov, ich spojením do jedného (ideálne bankového) úveru môžete znížiť mesačnú splátku.
- Predaj iného majetku: Ak vlastníte niečo iné hodnotné, čo nepotrebujete.
- Pôžička od rodiny alebo priateľov: Ak je to možné, môže to byť najlacnejšia a najbezpečnejšia cesta (ale aj tu odporúčame spísať zmluvu).
- Odloženie výdavku a sporenie: Ak výdavok nie je akútny, najlepším riešením je našetriť si.
- Práca na zlepšení bonity: Vyčistenie úverového registra, stabilizácia príjmu – s cieľom získať v budúcnosti výhodnejší bankový úver.
Zvažujte veľmi opatrne!
Nebankový úver so založením nehnuteľnosti môže byť lákavým riešením v zložitej finančnej situácii, najmä ak vám banka dvere zatvorila. Je však absolútne nevyhnutné pristupovať k nemu s maximálnou opatrnosťou a plným vedomím rizík. Najväčším rizikom je strata vašej nehnuteľnosti. Vyššie úroky a poplatky sú ďalšou daňou za dostupnosť.
Ak o tomto type úveru uvažujete, požičiavajte si len od licencovaných spoločností, dôkladne porovnávajte ponuky, detailne študujte zmluvy a buďte si stopercentne istí svojou schopnosťou splácať. Vždy je lepšie preskúmať všetky bezpečnejšie alternatívy a ak je to možné, tomuto typu úveru sa vyhnúť. Ak si nie ste istí, konzultácia s nezávislým finančným poradcom alebo právnikom je nevyhnutnosťou. Vaša strecha nad hlavou za to riziko nestojí.
Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza odborné finančné ani právne poradenstvo. Podmienky úverov, úrokové sadzby a legislatíva sa môžu meniť. Pred uzatvorením akejkoľvek úverovej zmluvy dôrazne odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným a nezávislým finančným poradcom a prípadne aj právnikom.
