Predaj nehnuteľnosti je často spojený s radosťou z úspešného obchodu, no prináša so sebou aj určité povinnosti. Jednou z najdôležitejších, pokiaľ predávate nehnuteľnosť skôr ako po piatich rokoch od jej nadobudnutia a nespĺňate podmienky oslobodenia, je priznanie a zaplatenie dane z príjmu. Ignorovanie tejto povinnosti sa však môže škaredo vypomstiť. Nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti totiž vedie k nepríjemným následkom v podobe sankcií od finančnej správy. V tomto článku si podrobne rozoberieme, aká pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti vám hrozí a aké ďalšie problémy môžu nastať.
Nezaplatenie dane z nehnuteľnosti: Kedy vzniká povinnosť a aký je rozdiel medzi daňou z predaja a daňou z nehnuteľností?
Na úvod je kľúčové rozlíšiť dva typy daní, ktoré sa často zamieňajú:
- Daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti: Toto je jednorazová daň, ktorú platíte štátu (cez daňové priznanie podané finančnej správe) z príjmu, ktorý ste dosiahli predajom nehnuteľnosti. Povinnosť vzniká vtedy, ak predávate nehnuteľnosť (ktorá nebola v obchodnom majetku) pred uplynutím 5 rokov od jej nadobudnutia a nespĺňate zákonné podmienky na oslobodenie (napr. pri dedení v priamom rade, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov). Tento článok sa zameriava práve na sankcie spojené s nezaplatením tejto dane.
- Daň z nehnuteľností: Toto je miestna daň, ktorú platíte každoročne obci alebo mestu, kde sa nehnuteľnosť nachádza, za samotné vlastníctvo nehnuteľnosti (pozemku, stavby, bytu). Jej výšku určuje obec/mesto všeobecne záväzným nariadením. Aj nezaplatenie dane z nehnuteľností (tej každoročnej) má svoje sankcie (úrok z omeškania, pokuty vyrubené obcou), ale tie sú odlišné od sankcií za nezaplatenie dane z príjmu z predaja.
Zamerajme sa teda na daň z príjmu z predaja. Povinnosť priznať tento príjem a zaplatiť z neho daň (a prípadne aj zdravotné odvody) vzniká, ak ste nehnuteľnosť predali so ziskom pred uplynutím päťročného časového testu.
Nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti: Čo sa stane, ak daň nepriznáte a nezaplatíte?
Mnohí si mylne myslia, že ak daňové priznanie nepodajú, finančná správa sa o predaji nedozvie. Opak je pravdou. Finančná správa má prístup k údajom z katastra nehnuteľností a dokáže pomerne ľahko identifikovať prípady, kedy došlo k predaju nehnuteľnosti a či bol tento predaj uskutočnený v rámci päťročnej lehoty.
Ak daňové priznanie nepodáte v zákonnom termíne (do 31. marca nasledujúceho roka, resp. v predĺženej lehote) alebo ho síce podáte, ale daň nezaplatíte, čaká vás nasledovný scenár:
- Výzva na podanie daňového priznania/zaplatenie dane: Finančná správa vás môže najskôr vyzvať na splnenie si povinnosti.
- Vyrubenie dane správcom dane: Ak ani po výzve nezareagujete alebo daň nezaplatíte, správca dane (daňový úrad) má právo začať proces určenia dane. Môže pristúpiť k daňovej kontrole.
- Daňová kontrola: Správca dane preverí všetky okolnosti predaja, vaše príjmy a uplatnené výdavky.
- Dorubenie dane: Ak kontrola potvrdí, že ste mali povinnosť daň zaplatiť a neurobili ste tak, správca dane vám daň dodatočne vyrubí rozhodnutím.
- Uloženie sankcií: Spolu s dorubenou daňou vám správca dane vyrubí aj príslušné sankcie – najmä úrok z omeškania a prípadne pokuty.
| Typ sankcie | Popis | Spôsob výpočtu / Výška |
|---|---|---|
| Úrok z omeškania (§ 156 Daňového poriadku) | Úrok za každý deň omeškania s platbou dane. | 4-násobok zákl. úrokovej sadzby ECB (min. 15 % ročne) z dlžnej sumy. |
| Pokuta za správny delikt (§ 155 Daňového poriadku) | Pokuta za porušenie povinností (napr. nepodanie priznania). | – Nepodanie DP: 30 € – 16 000 € – Nesplnenie reg./ozn. povinnosti: 60 € – 20 000 € – Iné nepeňažné povinnosti: až do 40 000 € |
| Nedoplatok a úrok na zdravotnom poistení | Povinnosť doplatiť odvody a úrok za omeškanie. | 14 % zo základu dane (ak nie je dosiahnutý max. VZ) + úrok z omeškania podľa pravidiel ZP. |
| Daňová exekúcia | Nútené vymáhanie dlžnej sumy (daň + sankcie). | Rôzne formy (zrážky zo mzdy, príkaz na účet, predaj majetku). |
| Poznámka: Konkrétna výška sankcií závisí od individuálnych okolností, výšky dlžnej sumy a dĺžky omeškania. Sadzby a limity sa môžu meniť podľa platnej legislatívy. | ||
Pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti: Ako sa vypočítava a aké sú ďalšie sankcie?
Teraz sa dostávame k jadru problému – k sankciám. Aké sú teda konkrétne postihy za to, že ste daň z predaja nehnuteľnosti nepriznali alebo nezaplatili včas?
1. Úrok z omeškania:
Toto je najčastejšia a často aj najvýznamnejšia finančná sankcia. Nejde o „pokutu“ v pravom zmysle slova za nezaplatenie, ale o úrok za dobu, počas ktorej ste dlžnú sumu štátu nezaplatili.
- Výpočet: Úrok z omeškania sa vypočíta podľa § 156 Daňového poriadku (zákon č. 563/2009 Z. z.). Jeho sadzba je naviazaná na základnú úrokovú sadzbu Európskej centrálnej banky (ECB). Konkrétne sa použije 4-násobok základnej úrokovej sadzby ECB platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, pričom ak 4-násobok nedosiahne 15 %, použije sa ročná sadzba 15 %. Úrok sa počíta za každý deň omeškania, počnúc dňom nasledujúcim po dni splatnosti dane až do dňa platby.
- Príklad: Ak ste mali zaplatiť daň 5 000 € do 31. marca 2024, ale zaplatíte ju až 31. marca 2025 (omeškanie 1 rok) a ročná úroková sadzba je napríklad 15 %, úrok z omeškania bude približne 5 000 € * 0,15 = 750 €. Čím dlhšie meškáte, tým vyšší úrok zaplatíte.
2. Pokuta za správny delikt (napr. nepodanie daňového priznania):
Okrem úroku z omeškania vám môže správca dane uložiť aj pokutu za tzv. správny delikt podľa § 155 Daňového poriadku. Najčastejšie ide o:
- Nepodanie daňového priznania v zákonnej lehote: Pokuta sa pohybuje od 30 € až do 16 000 €. Konkrétna výška závisí od okolností a dĺžky omeškania.
- Nesplnenie registračnej, oznamovacej alebo inej povinnosti: Pokuta od 60 € do 20 000 €.
- Nesplnenie niektorej z povinností nepeňažnej povahy (napr. marenie daňovej kontroly): Pokuta až do 40 000 €.
3. Sankcie zo zdravotného poistenia:
Nezabúdajte, že z príjmu z predaja nehnuteľnosti (ak podlieha dani) sa platia aj zdravotné odvody. Ak daň nepriznáte, s najväčšou pravdepodobnosťou vám vznikne aj nedoplatok na zdravotnom poistení. Vaša zdravotná poisťovňa vám tento nedoplatok vyčísli v ročnom zúčtovaní a taktiež si bude účtovať úroky z omeškania za jeho neskorú úhradu.
4. Daňová exekúcia:
Ak ani po vyrubení dane a sankcií dlh neuhradíte, správca dane môže pristúpiť k daňovej exekúcii. To znamená nútené vymáhanie dlhu, napríklad zrážkami zo mzdy, príkazom na účet v banke, alebo dokonca predajom vášho majetku.
Tip na článok: Ako zistiť majiteľa nehnuteľnosti: Kompletný návod
Pokuta za nezaplatenie dane z nehnuteľnosti – Úrok z omeškania ako hlavná hrozba pri dani z predaja
Ako vidíte, pri nezaplatení dane z predaja nehnuteľnosti je hlavnou finančnou hrozbou najmä úrok z omeškania, ktorý môže pri vyšších sumách a dlhšom omeškaní výrazne navýšiť váš pôvodný dlh. Pokuty za nepodanie priznania sú tiež citeľné. Je dôležité odlíšiť to od sankcií za nezaplatenie každoročnej dane z nehnuteľností, kde obec/mesto vyrubuje úrok z omeškania a môže uložiť aj priamu pokutu za nezaplatenie dane v stanovenej lehote. Pri dani z príjmu z predaja je však primárnou sankciou práve úrok z omeškania za dlžnú sumu.
Ako predísť problémom a sankciám?
Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť pokutám a úrokom, je splniť si svoje povinnosti včas a správne:
- Zistite, či ste povinní platiť daň: Overte si, či spĺňate podmienku 5-ročného vlastníctva alebo iné podmienky oslobodenia.
- Správne vypočítajte základ dane: Od príjmu z predaja odpočítajte všetky oprávnené výdavky (kúpna cena, náklady na rekonštrukciu, náklady spojené s predajom).
- Uchovajte si všetky doklady: Faktúry, bločky, zmluvy sú nevyhnutné na preukázanie výdavkov pri prípadnej kontrole.
- Podajte daňové priznanie (typ B) včas: Do 31. marca nasledujúceho roka (alebo v predĺženej lehote).
- Zaplaťte daň včas: Vypočítanú daň uhraďte v termíne na podanie daňového priznania.
- V prípade nejasností sa poraďte: Ak si nie ste istí výpočtom alebo svojimi povinnosťami, neváhajte osloviť daňového poradcu alebo účtovníka. Investícia do poradenstva môže byť oveľa nižšia ako prípadné sankcie.
Čo robiť, ak ste už po termíne?
Ak ste zistili, že ste mali podať daňové priznanie a zaplatiť daň, ale neurobili ste tak, stále máte možnosť situáciu napraviť a potenciálne zmierniť sankcie. Môžete podať dodatočné daňové priznanie.
- Ak podáte dodatočné priznanie a zaplatíte daň skôr, ako vás na to vyzve správca dane alebo ako začne daňová kontrola, úrok z omeškania sa počíta len do dňa podania dodatočného priznania.
- V niektorých prípadoch môže byť pri dobrovoľnom priznaní chyby sankcia (napr. úrok) nižšia, ako keby vám daň dorubil správca dane po kontrole.
Aj v tomto prípade je však najlepšie konzultovať postup s odborníkom.
Neplatiť dane sa neoplatí
Nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti nie je len drobným prehreškom, ale vážnym porušením daňových povinností, ktoré môže viesť k značným finančným sankciám. Okrem samotnej dorubenej dane vám hrozí najmä vysoký úrok z omeškania, pokuty za nepodanie priznania a prípadne aj problémy so zdravotnou poisťovňou či dokonca daňová exekúcia. Nevedomosť zákona neospravedlňuje. Preto je kľúčové informovať sa o svojich povinnostiach včas, správne vypočítať daň a splniť si všetky náležitosti v zákonných lehotách. Ak si nie ste istí, investícia do profesionálneho daňového poradenstva je vždy rozumnejším krokom ako riskovanie vysokých pokút a zbytočných starostí.
Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza odborné daňové ani právne poradenstvo. Sadzby úrokov, pokút a legislatíva sa môžu meniť. Pre riešenie vašej konkrétnej situácie odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným daňovým poradcom alebo právnikom.
