Daň z nehnuteľnosti: Kedy sa platí a neplatí?

Vlastníctvo nehnuteľnosti – či už ide o byt, rodinný dom, pozemok alebo garáž – so sebou prináša nielen radosť a úžitok, ale aj určité povinnosti voči štátu a samospráve. Jednou z najzákladnejších je daň z nehnuteľností. Je to miestna daň, ktorú každoročne vyrubuje a vyberá obec alebo mesto, na území ktorého sa vaša nehnuteľnosť nachádza.

Pravidlá okolo tejto dane však môžu byť pre mnohých nejasné. Kedy sa platí daň z nehnuteľností? Kto je povinný ju platiť a aké sú termíny? A rovnako dôležitá otázka: Kedy sa neplatí daň z nehnuteľností? Existujú situácie alebo typy nehnuteľností, ktoré sú od tejto povinnosti oslobodené?

Tento článok vám poskytne podrobný prehľad o tom, kedy vám vzniká povinnosť platiť daň z nehnuteľností, aké sú kľúčové termíny a najmä, v ktorých prípadoch môžete byť od tejto dane oslobodení alebo mať nárok na úľavu. Získate tak jasnejší obraz o svojich povinnostiach ako vlastníka nehnuteľnosti.

Čo je Daň z Nehnuteľností a Prečo Ju Platíme?

Daň z nehnuteľností je upravená zákonom č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Je to miestna daň, čo znamená, že jej správu vykonáva obec alebo mesto a príjem z tejto dane plynie do rozpočtu samosprávy. Tieto prostriedky následne slúžia na financovanie miestnych potrieb – údržbu ciest, verejné osvetlenie, prevádzku škôl, škôlok, sociálnych zariadení a iných verejných služieb.

Daň z nehnuteľností zahŕňa tri samostatné dane:

1. Daň z pozemkov
2. Daň zo stavieb (vrátane bytov a nebytových priestorov v bytových domoch)
3. Daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (platí sa len v prípade, ak sa na byt alebo nebytový priestor nevzťahuje daň zo stavieb – čo je menej časté)

Pre jednoduchosť budeme v tomto článku hovoriť všeobecne o „dani z nehnuteľností“ ako o súhrne týchto daní.

Kto je Povinný Platiť Daň z Nehnuteľností?

Základné pravidlo je jednoduché: Daň z nehnuteľností platí vlastník nehnuteľnosti, a to podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

• Rozhodujúci je zápis v katastri nehnuteľností. Daňovníkom je osoba (fyzická alebo právnická), ktorá je k 1. januáru daného roka zapísaná v katastri ako vlastník.
• Ak nadobudnete nehnuteľnosť v priebehu roka (napr. kúpou v marci), daň za tento rok ešte platí predchádzajúci vlastník. Vaša povinnosť platiť daň vzniká až od 1. januára nasledujúceho roka.
• Ak predáte nehnuteľnosť v priebehu roka, daň za celý tento rok platíte ešte vy (ako vlastník k 1. januáru). Povinnosť vám zaniká až od 1. januára nasledujúceho roka.
• Pri spoluvlastníctve:
  • Ak sa spoluvlastníci dohodnú, daňové priznanie podá jeden z nich (zástupca) a ostatní ručia za daň do výšky svojho podielu.
  • Ak sa nedohodnú, každý spoluvlastník podáva priznanie za svoj podiel sám.
• Špecifické prípady: V určitých situáciách môže byť daňovníkom aj správca nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu/obce/VÚC alebo nájomca, ak je nájomný vzťah zapísaný v katastri alebo trvá aspoň 5 rokov.

Kedy sa Platí Daň z Nehnuteľností: Základné Pravidlá

Teraz k hlavnej otázke: Kedy sa platí daň z nehnuteľností?

Daň sa platí každoročne na základe vlastníctva k 1. januáru. Proces a termíny sú nasledovné:

1. Vznik daňovej povinnosti: Ak ste k 1. januáru vlastníkom nehnuteľnosti, vzniká vám daňová povinnosť na celý tento kalendárny rok.
2. Podanie daňového priznania: Ak ste nadobudli nehnuteľnosť (kúpou, darom, dedením, kolaudáciou…) v predchádzajúcom roku, ste povinní podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností správcovi dane (obci/mestu) do 31. januára bežného roka. Priznanie sa podáva iba raz, v ďalších rokoch už nie (pokiaľ nenastanú zmeny ovplyvňujúce daň). Rovnaký termín platí aj pre podanie čiastkového priznania pri zmenách (napr. zmena výmery, účelu využitia) alebo pri zániku daňovej povinnosti (predaj nehnuteľnosti v minulom roku).
3. Vyrubenie dane: Obec/mesto na základe podaného priznania (alebo údajov z katastra) vypočíta výšku dane a doručí vám rozhodnutie o vyrubení dane (tzv. výmer). V tomto rozhodnutí je uvedená presná suma dane a termín(y) jej splatnosti. Výmer sa zvyčajne posiela v priebehu jari (apríl, máj).
4. Platba dane: Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Obec však môže vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN) určiť, že daň je možné platiť aj v splátkach. Termíny splátok musia byť uvedené v rozhodnutí. Bežne býva prvý termín splatnosti do 31. mája, ale nie je to pravidlo a závisí to od konkrétnej obce/mesta. Vždy sa riaďte termínom uvedeným vo vašom rozhodnutí (výmere)!

Zhrnutie – Kedy sa platí: Daň platíte každoročne, ak ste vlastníkom k 1.1., a to na základe rozhodnutia od obce/mesta, zvyčajne do 15 dní od jeho právoplatnosti alebo v splátkach určených obcou (často prvá do 31.5.).

Tip na článok: Pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti

Ako sa Určuje Výška Dane z Nehnuteľností?

Výška dane nie je jednotná pre celé Slovensko. Závisí od viacerých faktorov:

• Sadzba dane: Každá obec/mesto si stanovuje vlastné sadzby dane vo svojom VZN. Sadzby sa líšia pre rôzne typy nehnuteľností (pozemky orná pôda vs. stavebné pozemky, rodinné domy vs. podnikateľské objekty).
• Výmera nehnuteľnosti: Základom dane je zvyčajne výmera v m² (pri pozemkoch a stavbách) alebo podlahová plocha bytu/nebytového priestoru.
• Typ a účel využitia: Sadzby sa líšia podľa toho, či ide o byt, rodinný dom, garáž, chatu, ornú pôdu, stavebný pozemok, priemyselnú stavbu atď.
• Lokalita: Niektoré obce môžu mať rôzne sadzby pre rôzne katastrálne územia alebo časti obce.
• Počet podlaží: Pri viacpodlažných stavbách sa môže uplatniť príplatok za podlažie.

Presnú výšku dane vám vždy vypočíta obec/mesto vo výmere.

Kedy sa Neplatí Daň z Nehnuteľností: Oslobodenia a Úľavy

A teraz k druhej dôležitej časti: Kedy sa neplatí daň z nehnuteľností? Zákon o miestnych daniach definuje viacero situácií, kedy sú určité nehnuteľnosti od dane oslobodené alebo kedy môže obec poskytnúť úľavu.

Oslobodenie od dane (zákonné):

Od dane sú zo zákona oslobodené najmä:

• Pozemky a stavby vo vlastníctve štátu, obce alebo VÚC, ktoré nie sú využívané na podnikanie.
• Pozemky a stavby slúžiace cirkvám a náboženským spoločnostiam na vykonávanie náboženských obradov, vzdelávanie a správu.
• Pozemky a stavby verejnoprospešných organizácií (napr. školy, múzeá, knižnice, zdravotnícke zariadenia, zariadenia sociálnych služieb) – ale len tie časti, ktoré slúžia na ich hlavnú činnosť a nie na podnikanie.
• Pozemky a stavby vo vlastníctve iných štátov, užívané diplomatickými misiami alebo konzulárnymi úradmi (pri zaručení vzájomnosti).
• Špecifické typy pozemkov:
  • Časti pozemkov zastavané stavbami, ktoré sú samy predmetom dane zo stavieb (aby sa neplatila daň dvakrát).
  • Pozemky tvoriace cintoríny, kolumbáriá.
  • Pozemky verejne prístupných parkov, športovísk.
  • Pozemky v národných parkoch, chránených areáloch, prírodných rezerváciách (s určitými obmedzeniami).
  • Lesné pozemky od nasledujúceho roka po vzniku holiny do roka plánovaného zalesnenia.
  • Pozemky pod cestami, miestnymi komunikáciami, železničnými traťami.
  • Pozemky užívané školami a školskými zariadeniami.
• Stavby:
  • Stavby slúžiace na hromadnú dopravu, energetiku, vodohospodárske účely (za určitých podmienok).
  • Stavby múzeí, galérií, knižníc, divadiel, kín, amfiteátrov vo vlastníctve štátu/obce/VÚC.
  • Stavby zdravotníckych zariadení, sociálnych služieb, škôl vo vlastníctve štátu/obce/VÚC.
  • Stavby vo vlastníctve cirkví slúžiace na bohoslužby a správu.

Úľavy na dani (poskytuje obec/mesto):

Okrem zákonných oslobodení môže obec/mesto vo svojom VZN poskytnúť úľavu na dani alebo úplné oslobodenie pre určité skupiny obyvateľov alebo typy nehnuteľností. Najčastejšie ide o:

• Stavby alebo byty vo vlastníctve starších občanov (nad 62 alebo 70 rokov), ktoré im slúžia na trvalé bývanie.
• Stavby alebo byty vo vlastníctve občanov s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP) alebo držiteľov preukazu ŤZP/S, ktoré im slúžia na trvalé bývanie.
• Stavby alebo byty vo vlastníctve občanov v hmotnej núdzi, ktoré im slúžia na trvalé bývanie.
• Garáže a nebytové priestory v bytových domoch slúžiace ako garáž pre občanov ŤZP alebo starších občanov.
• Pozemky, ktorých vlastníkmi sú starší občania, občania ŤZP alebo v hmotnej núdzi, ak im tieto pozemky slúžia výhradne na osobné účely.
• Obec môže stanoviť aj ďalšie špecifické úľavy (napr. na ekologické stavby, novostavby na určitý čas a pod.).

Dôležité upozornenie: Nárok na zákonné oslobodenie aj na úľavu poskytovanú obcou si musíte uplatniť v daňovom priznaní alebo čiastkovom priznaní v lehote do 31. januára. Ak si nárok neuplatníte, obec vám ho automaticky neprizná! Podmienky a výška úľav sa v jednotlivých obciach a mestách líšia, preto si vždy overte aktuálne platné VZN vašej obce/mesta.

Proces Platby Dane z Nehnuteľností: Priznanie, Výmer a Termíny

Pripomeňme si stručne celý proces:

1. Zmena vlastníctva/okolností: Ak ste v roku 2023 kúpili, zdedili, dostali darom, skolaudovali nehnuteľnosť, alebo nastala iná zmena ovplyvňujúca daň (výmera, účel), vzniká vám povinnosť.
2. Podanie priznania: Do 31. januára 2024 podáte daňové priznanie na obecnom/mestskom úrade.
3. Čakanie na výmer: Obec/mesto vám v priebehu jari 2024 doručí rozhodnutie (výmer) s výškou dane a termínmi splatnosti.
4. Platba dane: Daň zaplatíte v termíne (alebo termínoch pri splátkach) uvedenom v rozhodnutí.

Ak v nasledujúcich rokoch nenastanú žiadne zmeny, priznanie už nepodávate a len čakáte na doručenie výmeru a následne platíte daň.

Daň z Nehnuteľností: Kedy Platiť a Kedy Nie – Rýchly Prehľad

Pre lepšiu orientáciu v povinnostiach týkajúcich sa dane z nehnuteľností sme pripravili nasledujúcu súhrnnú tabuľku:

Aspekt / Situácia	Kedy sa Platí? (Podmienky / Termíny)	Kedy sa Neplatí? (Oslobodenia / Úľavy)
Kto platí (Daňovník)?	Primárne vlastník nehnuteľnosti zapísaný v katastri k 1. januáru daného roka.	Nájomca (zvyčajne), osoba, ktorá nie je vlastníkom k 1.1.
Vznik daňovej povinnosti	Vlastníctvom nehnuteľnosti k 1. januáru príslušného roka.	Ak nadobudnete nehnuteľnosť v priebehu roka (povinnosť vzniká až od 1.1. nasl. roka).
Podanie daňového priznania	Do 31. januára roka nasledujúceho po roku, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli alebo nastala zmena. Podáva sa len raz (ak nie sú zmeny).	Ak ste vlastníkom dlhšie a nenastali žiadne zmeny oproti minulému roku.
Platba dane	Každoročne, na základe rozhodnutia (výmeru) od obce/mesta. Splatnosť je do 15 dní od právoplatnosti výmeru alebo v splátkach určených obcou (často prvá do 31.5.).	Ak vám obec/mesto nedoručí výmer, alebo ak máte nárok na 100% oslobodenie/úľavu (ktorú ste si uplatnili v priznaní).
Zákonné oslobodenie	Nehnuteľnosti nespadajúce pod oslobodenie (napr. bežný rodinný dom, byt, podnikateľský objekt…).	Pozemky/stavby štátu, obce, VÚC (nepodnikateľské), cirkví (bohoslužby), škôl, nemocníc (verejných), cintoríny, chránené územia atď. (Nutné uplatniť v priznaní).
Úľavy poskytované obcou (VZN)	Ak nespĺňate podmienky pre úľavu stanovené obcou/mestom vo VZN.	Často pre seniorov (nad 62/70r.), osoby ŤZP, osoby v hmotnej núdzi na nehnuteľnosti slúžiace na ich trvalé bývanie. (Nutné uplatniť v priznaní, podmienky sa líšia!).
Zánik daňovej povinnosti	Ak ste vlastníkom k 1. januáru, platíte za celý rok, aj keď nehnuteľnosť v priebehu roka predáte.	Vaša povinnosť zaniká až 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste nehnuteľnosť predali (ale treba podať čiastkové priznanie o zániku).

Dôležitá poznámka: Táto tabuľka slúži ako informatívny prehľad. Vždy si overte presné podmienky, sadzby, termíny a možnosti oslobodenia či úľav v aktuálne platnom Všeobecne záväznom nariadení (VZN) vašej obce alebo mesta a v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach.

Čo Hrozí, Ak Daň z Nehnuteľností Nezaplatíte?

Nezaplatenie dane v stanovenom termíne má svoje následky. Správca dane (obec/mesto) vám môže uložiť sankčný úrok za každý deň omeškania. Ak daň nezaplatíte ani po výzvach, obec môže pristúpiť k daňovému exekučnému konaniu, čo môže znamenať napríklad zrážky zo mzdy, zablokovanie účtu alebo v krajnom prípade aj exekúciu majetku. Je preto dôležité svoje daňové povinnosti plniť včas.

Dôležité Rozlíšenie: Daň z Nehnuteľností vs. Daň z Príjmu pri Predaji/Prenájme

Často dochádza k zámene dane z nehnuteľností s inými daňami týkajúcimi sa nehnuteľností. Je dôležité rozlišovať:

• Daň z nehnuteľností: Platí sa každoročne obci/mestu za vlastníctvo nehnuteľnosti.
• Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Platí sa (ak nie ste oslobodení) štátu z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou nadobudnutia, ak nehnuteľnosť predáte. Existujú zákonné oslobodenia (napr. po 5 rokoch vlastníctva alebo po 2 rokoch trvalého pobytu).
• Daň z príjmu pri prenájme nehnuteľnosti: Platí sa štátu z príjmu, ktorý získate z prenajímania vašej nehnuteľnosti (po odpočítaní oslobodenej časti a výdavkov).

Ide o tri úplne odlišné dane s rôznymi pravidlami a platiteľmi.

Majte Prehľad o Svojich Povinnostiach

Povinnosť platiť daň z nehnuteľností sa týka väčšiny vlastníkov nehnuteľností na Slovensku. Je dôležité vedieť, kedy sa platí daň z nehnuteľností – teda poznať termíny na podanie priznania a samotnú platbu – ale rovnako dôležité je vedieť, kedy sa neplatí daň z nehnuteľností, či už z dôvodu zákonného oslobodenia alebo možnosti uplatniť si úľavu poskytovanú vašou obcou či mestom.

Nezabudnite, že kľúčové je sledovať stav vlastníctva k 1. januáru, podať daňové priznanie včas (ak je to potrebné) a uplatniť si prípadný nárok na oslobodenie či úľavu. Vždy si overte aktuálne všeobecne záväzné nariadenie (VZN) vašej obce alebo mesta, pretože podmienky (najmä sadzby a úľavy) sa môžu líšiť a meniť.

Ak si nie ste istí svojimi povinnosťami, neváhajte kontaktovať príslušný obecný alebo mestský úrad, prípadne sa poradiť s daňovým poradcom.

Upozornenie: Tento článok má len informatívny charakter a nenahrádza odborné právne ani daňové poradenstvo. Pre riešenie vašej konkrétnej situácie odporúčame konzultáciu s odborníkom alebo príslušným úradom.