Svet hypoték a financovania bývania je plný otázok a nejasností. Jednou z nich, ktorá môže napadnúť majiteľom nehnuteľností alebo tým, ktorí zvažujú rôzne finančné stratégie, je: „Môžem mať dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť?“ Je to legitímna otázka, najmä ak potrebujete získať ďalšie finančné prostriedky a vaša nehnuteľnosť už jednu hypotéku zabezpečuje. Odpoveď však nie je jednoduchá a vyžaduje si hlbšie pochopenie toho, ako hypotéky a záložné práva fungujú.
Môžem mať dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť? Základná odpoveď
Technicky vzaté, áno, je možné mať dve hypotéky (alebo presnejšie, dva úvery zabezpečené záložným právom) na jednu nehnuteľnosť. V praxi je to však veľmi zriedkavé a pre bežného klienta pomerne komplikované dosiahnuť, najmä ak hovoríme o dvoch štandardných, prvotriednych hypotekárnych úveroch na bývanie od dvoch rôznych bánk.
Dôvodom je predovšetkým spôsob, akým banky riadia svoje riziko prostredníctvom záložného práva.
Pochopenie záložného práva a jeho poradia
Keď si beriete hypotéku, banka si ako záruku splatenia úveru zriaďuje na vašej nehnuteľnosti záložné právo. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva (LV). Čo to znamená?
- Záložné právo dáva banke (veriteľovi) oprávnenie uspokojiť svoju pohľadávku (nesplatený úver) z predaja založenej nehnuteľnosti, ak dlžník (vy) úver riadne a včas nespláca.
- Poradie záložných práv: Na jednej nehnuteľnosti môže byť teoreticky zriadených aj viacero záložných práv. Kľúčové je ich poradie zápisu v katastri. Banka, ktorá poskytla prvú hypotéku a zapísala svoje záložné právo ako prvá, má záložné právo v prvom poradí. Ak by neskôr iná finančná inštitúcia poskytla ďalší úver zabezpečený tou istou nehnuteľnosťou, jej záložné právo by bolo zapísané v druhom poradí.
Pre banky je poradie záložného práva absolútne kľúčové. Banka s prvým záložným právom má pri nútenom predaji nehnuteľnosti prednosť – výťažok z predaja sa najprv použije na splatenie jej pohľadávky. Až potom, ak niečo zostane, sa uspokojuje veriteľ s druhým záložným právom, následne tretím atď.
Prečo je druhé záložné právo pre banky rizikové?
Poskytnúť úver zabezpečený nehnuteľnosťou, na ktorej už existuje záložné právo v prvom poradí, je pre druhú banku podstatne rizikovejšie. V prípade problémov so splácaním a následného predaja nehnuteľnosti hrozí, že výťažok z predaja nepokryje obe pohľadávky. Druhá banka tak riskuje, že svoje peniaze nedostane späť v plnej výške alebo vôbec.
Z tohto dôvodu sú banky veľmi opatrné pri poskytovaní úverov, ktoré by boli zabezpečené záložným právom v druhom poradí. Štandardnú hypotéku na bývanie takto zvyčajne neposkytnú.
Kedy teda môžu vzniknúť „dve hypotéky“ na jednu nehnuteľnosť?
Aj keď dve štandardné hypotéky sú výnimočné, existujú situácie, kedy môže byť jedna nehnuteľnosť zaťažená dvoma úvermi (záložnými právami):
- Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou (tzv. „Americká hypotéka“): Ak už máte na nehnuteľnosti hypotéku, niektoré banky môžu byť ochotné poskytnúť vám ďalší, zvyčajne bezúčelový úver, ktorý bude tiež zabezpečený touto nehnuteľnosťou, avšak so záložným právom v druhom poradí. Podmienky (napr. úroková sadzba) takéhoto úveru bývajú často menej výhodné ako pri prvej hypotéke.
- Úver na rekonštrukciu od inej inštitúcie: Podobne ako pri americkej hypotéke, môže ísť o druhý úver zabezpečený v druhom poradí, napríklad od stavebnej sporiteľne alebo inej banky.
- Dočasné prekrytie pri refinancovaní: Počas procesu refinancovania môže na veľmi krátky čas (rádovo dni) existovať technicky zápis dvoch záložných práv, kým sa pôvodné záložné právo nevymaže. Nejde však o dlhodobé súbežné financovanie dvoma úvermi.
- Špecifické developerské alebo podnikateľské úvery: V komerčnej sfére môžu existovať zložitejšie financovania, kde je jedna nehnuteľnosť súčasťou zabezpečenia viacerých úverových liniek, ale to sa bežných spotrebiteľov zvyčajne netýka.
Je dôležité zdôrazniť, že ak potrebujete dodatočné prostriedky a už máte hypotéku, najčastejším a najjednoduchším riešením nie sú dve hypotéky, ale refinancovanie existujúcej hypotéky s jej navýšením. V takom prípade sa stará hypotéka vyplatí a nahradí ju jedna nová, vyššia hypotéka s jedným záložným právom v prvom poradí.
Podmienky pre získanie druhého úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou
Ak by ste sa aj pokúšali získať druhý úver zabezpečený nehnuteľnosťou (napr. americkú hypotéku popri existujúcej hypotéke), pripravte sa na prísne podmienky:
- Dostatočná hodnota nehnuteľnosti: Celková suma oboch úverov (pôvodnej hypotéky a nového úveru) nesmie presiahnuť určitý percentuálny podiel z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ sa nazýva LTV (Loan To Value). Pri úveroch so záložným právom v druhom poradí býva banka pri LTV ešte prísnejšia.
- Nadštandardná bonita klienta: Banka bude veľmi dôkladne skúmať vašu schopnosť splácať oba úvery súčasne. Musíte mať dostatočný a stabilný príjem, aby ste spĺňali nielen podmienky banky, ale aj regulačné limity stanovené Národnou bankou Slovenska (NBS), ako sú DTI (Debt-to-Income – celkový dlh k ročnému príjmu) a DSTI (Debt Service-to-Income – výška všetkých splátok k čistému mesačnému príjmu).
- Súhlas prvej banky (nie vždy, ale môže byť potrebný): Niekedy môže druhá banka vyžadovať súhlas prvej banky so zriadením ďalšieho záložného práva. Prvá banka však nemusí byť ochotná takýto súhlas udeliť.
Alternatívy k dvom úverom na jednu nehnuteľnosť
Ak potrebujete ďalšie finančné prostriedky a vaša nehnuteľnosť je už zaťažená hypotékou, zvážte tieto reálnejšie možnosti:
- Refinancovanie s navýšením: Zlúčite starý úver a nové prostriedky do jednej hypotéky. Často najvýhodnejšie riešenie.
- Spotrebný úver bez zabezpečenia: Ak potrebujete menšiu sumu, môžete zvážiť bežný spotrebný úver. Má síce vyššiu úrokovú sadzbu, ale nevyžaduje záložné právo na nehnuteľnosť.
- Založenie inej nehnuteľnosti: Ak vlastníte inú nehnuteľnosť (napr. byt po rodičoch, chatu, pozemok), môžete ju použiť ako zabezpečenie pre nový úver.
- Medziúver alebo úver zo stavebného sporenia: Pre účely súvisiace s bývaním (napr. rekonštrukcia) môžu byť zaujímavou alternatívou produkty stavebných sporiteľní.
Porovnanie možností získania dodatočných prostriedkov
Pre lepšiu orientáciu prinášame porovnanie niektorých možností:
| Možnosť | Popis | Výhody | Nevýhody / Riziká |
|---|---|---|---|
| Refinancovanie s navýšením | Pôvodná hypotéka sa vyplatí novou, vyššou hypotékou. | Jedna splátka, potenciálne lepšia úroková sadzba, jedno záložné právo v 1. poradí. | Nutnosť prejsť celým procesom schvaľovania hypotéky, poplatky za kataster, znalecký posudok. |
| Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou (2. poradie) | Druhý úver zabezpečený tou istou nehnuteľnosťou, ale v druhom poradí. | Možnosť získať vyššiu sumu ako pri nezabezpečenom úvere. | Ťažšie získať, menej výhodné podmienky (úrok), vyššie riziko pre banku aj klienta, komplikácie pri predaji. |
| Spotrebný úver bez zabezpečenia | Úver bez potreby zakladať nehnuteľnosť. | Rýchlejšie vybavenie, žiadne poplatky za kataster/znalecký. | Vyššia úroková sadzba, nižší možný úverový limit. |
| Založenie inej nehnuteľnosti | Nový úver (hypotéka alebo iný) zabezpečený inou vašou nehnuteľnosťou. | Možnosť získať plnohodnotný úver s dobrými podmienkami. | Musíte vlastniť ďalšiu vhodnú nehnuteľnosť, zaťaženie druhej nehnuteľnosti. |
Na čo si dať pozor
Rozhodnutie vziať si ďalší úver, najmä ak by bol zabezpečený už zaťaženou nehnuteľnosťou, prináša riziká:
- Nadmerné zadlženie: Dve splátky úverov môžu výrazne zaťažiť váš rodinný rozpočet. Dôkladne zvážte, či si takéto zaťaženie môžete dlhodobo dovoliť, aj pri prípadnom výpadku príjmu alebo nečakaných výdavkoch. Nezabúdajte na limity NBS (DTI, DSTI).
- Menej výhodné podmienky: Úvery zabezpečené v druhom poradí majú často vyššie úrokové sadzby a prísnejšie podmienky.
- Komplikácie pri predaji nehnuteľnosti: Ak by ste chceli nehnuteľnosť predať, vysporiadanie dvoch záložných práv je administratívne náročnejšie a môže odradiť niektorých kupujúcich alebo skomplikovať financovanie pre kupujúceho.
- Riziko straty nehnuteľnosti: V krajnom prípade, pri neschopnosti splácať, riskujete stratu nehnuteľnosti pri nútenom predaji.
Záver: Dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť sú skôr teóriou
Hoci teoreticky existuje možnosť mať na jednu nehnuteľnosť viacero úverov zabezpečených záložným právom, získať dve štandardné hypotéky na bývanie na tú istú nehnuteľnosť je v praxi veľmi nepravdepodobné a zriedkavé. Banky preferujú jednoznačné zabezpečenie v prvom poradí.
Ak potrebujete dodatočné financie popri existujúcej hypotéke, najschodnejšou a často najvýhodnejšou cestou býva refinancovanie s navýšením existujúceho úveru. Iné možnosti, ako americká hypotéka alebo nezabezpečený spotrebný úver, môžu byť alternatívou v špecifických situáciách.
Vzhľadom na komplexnosť a potenciálne riziká dôrazne odporúčame, aby ste akékoľvek kroky konzultovali s vašou bankou alebo nezávislým finančným sprostredkovateľom. Pomôžu vám posúdiť vašu individuálnu situáciu, preveriť možnosti a nájsť najbezpečnejšie a najvýhodnejšie riešenie pre vaše potreby.
