Plánujete darovať nehnuteľnosť deťom, ale chcete mať istotu, že v nej budete môcť bývať až do konca života? Alebo ste zdedili dom či byt, na ktorom viazne takáto ťarcha? Doživotné právo užívania nehnuteľnosti je právny inštitút, s ktorým sa v praxi stretávame pomerne často, no stále okolo neho panuje mnoho otázok a nejasností. V tomto komplexnom článku si podrobne vysvetlíme, čo je užívacie právo tohto typu, ako vybaviť doživotné právo bývania a najmä, či a za akých podmienok sa dá zrušiť doživotné právo.
Čo je užívacie právo a špecificky doživotné právo užívania nehnuteľnosti?
Na úvod si ujasnime pojmy. Užívacie právo ako také umožňuje osobe (oprávnenému), ktorá nie je vlastníkom, užívať cudziu vec. V kontexte nehnuteľností sa najčastejšie stretávame s doživotným právom užívania nehnuteľnosti, ktoré sa odborne nazýva vecné bremeno spočívajúce v práve bývania a užívania nehnuteľnosti alebo jej časti.
Čo to znamená v praxi?
Je to vecné bremeno: To znamená, že je viazané na konkrétnu nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok), nie len na jej aktuálneho vlastníka. Je zapísané na liste vlastníctva v časti „Ťarchy“.
Oprávnená osoba: Osoba, v prospech ktorej je toto právo zriadené (často rodič, starý rodič), má právo nehnuteľnosť (alebo jej dohodnutú časť) užívať – teda v nej bývať, a to až do svojej smrti.
Povinná osoba: Vlastník nehnuteľnosti je povinný toto užívanie strpieť a nebrániť oprávnenej osobe vo výkone jej práva.
Nie je to vlastníctvo: Oprávnená osoba nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Nemôže ju predať, darovať ani zaťažiť hypotékou. Má „len“ právo ju užívať.
Toto právo poskytuje významnú životnú istotu pre oprávnenú osobu, najmä v situáciách, keď vlastník (napr. obdarované dieťa) by chcel nehnuteľnosť predať alebo by sa dostal do finančných ťažkostí.
Ako vybaviť doživotné právo užívania nehnuteľnosti?
Zriadenie doživotného práva užívania nehnuteľnosti nie je administratívne zložitý proces, vyžaduje si však dodržanie presných právnych krokov. Tu je návod, ako vybaviť doživotné právo:
1. Právny titul:
Najčastejšie sa toto právo zriaďuje:
– Zmluvou: Typicky ako súčasť darovacej zmluvy (rodičia darujú dom deťom a zároveň si zriadia právo dožitia) alebo samostatnou zmluvou o zriadení vecného bremena. Zmluva musí byť písomná.
– Závetom: Poručiteľ môže v závete odkázať nehnuteľnosť dedičovi a zároveň zriadiť právo dožitia pre inú osobu.
– Dohodou dedičov: V rámci dedičského konania sa dedičia môžu dohodnúť na zriadení tohto práva.
– Rozhodnutím súdu: V určitých špecifických prípadoch (napr. pri zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva).
2. Písomná zmluva (ak sa zriaďuje zmluvne):
Zmluva o zriadení vecného bremena musí obsahovať:
– Presné označenie zmluvných strán (vlastník/povinný a oprávnený).
– Presnú špecifikáciu nehnuteľnosti (podľa údajov z katastra).
– Jasné vymedzenie obsahu a rozsahu vecného bremena (napr. právo užívať celý dom, len určité miestnosti, vrátane užívania spoločných priestorov, dvora a pod.).
– Určenie doby trvania – v tomto prípade „doživotne“ pre oprávnenú osobu.
– Prípadne dohodu o odplate (väčšinou sa zriaďuje bezodplatne, najmä v rodinných vzťahoch).
– Dôležité: Podpis vlastníka (povinného) na zmluve musí byť úradne osvedčený. Odporúča sa osvedčiť podpisy oboch strán.
3. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností:
Samotná zmluva nestačí. Aby vecné bremeno vzniklo a bolo právne účinné aj voči tretím osobám (napr. budúcim vlastníkom), musí byť zapísané do katastra nehnuteľností. Podáva sa návrh na vklad vecného bremena na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Prílohou návrhu je zmluva o zriadení vecného bremena (zvyčajne v dvoch vyhotoveniach) a správny poplatok.
Až právoplatným rozhodnutím katastra o povolení vkladu vecné bremeno oficiálne vzniká a je zapísané na liste vlastníctva.
Práva a povinnosti spojené s doživotným užívaním
Je dôležité si uvedomiť, že s týmto právom sú spojené nielen práva, ale aj povinnosti pre obe strany. Nižšie uvedená tabuľka prehľadne zobrazuje základné rozdiely:
Užitočná tabuľka: Porovnanie rolí Vlastníka a Užívateľa
| Aspekt | Vlastník (Povinný z vecného bremena) | Užívateľ (Oprávnený z vecného bremena) |
|---|---|---|
| Hlavné právo | Vlastnícke právo (môže predať, dediť) | Právo bývať a užívať nehnuteľnosť (alebo jej časť) |
| Hlavná povinnosť | Strpieť užívanie oprávnenou osobou | Užívať nehnuteľnosť šetrne, v dohodnutom rozsahu |
| Možnosť prevodu práva | Áno (predaj, darovanie – bremeno prechádza) | Nie (právo je osobné a neprevoditeľné) |
| Zodpovednosť za energie | Zvyčajne nie (ak nie je inak dohodnuté) | Zvyčajne áno (platí energie spojené s užívaním) |
| Zodpovednosť za bežnú údržbu | Zvyčajne nie (ak nie je inak dohodnuté) | Zvyčajne áno (udržiava nehnuteľnosť v dobrom stave) |
| Zodpovednosť za veľké opravy | Zvyčajne áno (napr. strecha, fasáda) | Zvyčajne nie (ak nie je inak dohodnuté) |
| Zánik práva | – | Smrťou, dohodou, rozhodnutím súdu, vzdaním sa, splynutím |
Ďalšie práva a povinnosti:
Oprávnená osoba (užívateľ) je povinná znášať primerané náklady na údržbu, udržiavať čistotu a nesmie nehnuteľnosť poškodzovať nad mieru primeranú povahe užívania ani meniť jej charakter bez súhlasu vlastníka.
Povinná osoba (vlastník) nesmie oprávnenú osobu rušiť vo výkone jej práva.
Presné rozdelenie nákladov na údržbu a opravy je vhodné detailne špecifikovať priamo v zmluve o zriadení vecného bremena, aby sa predišlo budúcim sporom.
Dá sa zrušiť doživotné právo užívania nehnuteľnosti?
Toto je jedna z najčastejších a najpálčivejších otázok. Odpoveď nie je úplne jednoduchá. Doživotné právo užívania nehnuteľnosti je silné právo viazané na konkrétnu osobu a nehnuteľnosť, a preto jeho zrušenie proti vôli oprávnenej osoby je veľmi problematické a možné len vo výnimočných prípadoch.
Pozrime sa na možnosti, ako môže toto právo zaniknúť:
1. Smrť oprávnenej osoby:
Toto je najčastejší a prirodzený spôsob zániku. Právo je viazané na život oprávnenej osoby, jej smrťou automaticky zaniká. Pre výmaz z katastra je potrebné podať návrh s úmrtným listom.
2. Písomná dohoda:
Vlastník a oprávnená osoba sa môžu kedykoľvek dohodnúť na zrušení vecného bremena. Dohoda musí byť písomná a pre zánik práva je potrebný výmaz z katastra nehnuteľností na základe tejto dohody a návrhu na výmaz. Podpis oprávnenej osoby na dohode musí byť úradne osvedčený.
3. Rozhodnutie súdu:
Toto je krajná a komplikovaná možnosť. Súd môže zrušiť alebo obmedziť vecné bremeno za primeranú náhradu, ak:
– Dôjde k zmene pomerov: Vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného (napr. oprávnený sa odsťahuje a nehnuteľnosť vôbec nevyužíva, pričom vlastník ju súrne potrebuje pre vlastné bývanie – aj tu je rozhodnutie súdu neisté).
– Pre hrubé správanie oprávnenej osoby: Ak oprávnená osoba hrubo porušuje svoje povinnosti, sústavne poškodzuje nehnuteľnosť alebo sa správa voči vlastníkovi spôsobom nezlučiteľným s dobrými mravmi. Ani toto nie je jednoduché preukázať.
Súdny proces je zdĺhavý, finančne náročný a výsledok je vždy neistý.
4. Vzdanie sa práva:
Oprávnená osoba sa môže svojho práva jednostranne vzdať písomným vyhlásením s osvedčeným podpisom. Pre zánik je potrebný výmaz z katastra.
5. Splynutie (konsolidácia):
Ak sa oprávnená osoba stane zároveň aj vlastníkom nehnuteľnosti (napr. ju kúpi alebo zdedí), vecné bremeno zaniká splynutím práv a povinností v jednej osobe.
Dôležité upozornenie:
Vlastník nehnuteľnosti nemôže jednostranne zrušiť doživotné právo užívania len preto, že sa chce nehnuteľnosti „zbaviť“, chce ju predať bez ťarchy, alebo sa jednoducho nepohodol s oprávnenou osobou. Právo dožitia je silná ochrana pre užívateľa.
Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti s doživotným právom užívania?
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, je absolútne kľúčové dôkladne skontrolovať list vlastníctva, konkrétne časť C: Ťarchy. Ak je tam zapísané vecné bremeno doživotného užívania:
– Kúpou nehnuteľnosti toto právo nezaniká! Prechádza na vás ako nového vlastníka.
– Budete povinný strpieť bývanie oprávnenej osoby v nehnuteľnosti až do jej smrti.
– Toto výrazne znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti a jej praktickú využiteľnosť pre vás.
– Hypotekárna banka môže mať problém takúto nehnuteľnosť akceptovať ako zábezpeku úveru.
Kúpa takejto nehnuteľnosti je možná, ale musíte si byť plne vedomí všetkých dôsledkov a obmedzení.
Záver
Doživotné právo užívania nehnuteľnosti je dôležitým nástrojom, ako zabezpečiť bývanie osobe (často seniorovi) aj po prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Jeho zriadenie je pomerne jednoduché, vyžaduje však písomnú formu a zápis do katastra. Na druhej strane, otázka, či sa dá zrušiť doživotné právo počas života oprávnenej osoby, je komplikovaná a odpoveď znie, že len za špecifických okolností alebo na základe dohody. Pred zriadením aj pri prípadnom zrušení tohto práva je vždy vhodné zvážiť všetky pre a proti a dôkladne sa poradiť s právnikom, aby boli vaše kroky právne správne a predišli ste možným budúcim sporom pri výkone tohto špecifického užívacieho práva.
Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza odborné právne poradenstvo. V konkrétnych prípadoch odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným právnikom.
