Dá sa založiť polovica domu?

Vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku nemusí byť vždy výlučné. Často sa stretávame so situáciami, kedy dom, byt alebo pozemok vlastní viacero osôb spoločne – či už ide o súrodencov, ktorí zdedili rodičovský dom, rozvedených manželov, ktorí ešte nevyporiadali bezpodielové spoluvlastníctvo, alebo partnerov, ktorí si spoločne kúpili bývanie. V takýchto prípadoch vyvstáva logická otázka: Ak potrebujem úver, môžem ručiť len svojou časťou nehnuteľnosti? Dá sa založiť polovica domu?

Táto otázka je kľúčová pre mnohých spoluvlastníkov, ktorí potrebujú financie na osobné účely, rekonštrukciu svojej časti nehnuteľnosti alebo iné investície, ale nechcú alebo nemôžu zaťažiť celú nehnuteľnosť, prípadne nemajú súhlas ostatných spoluvlastníkov. Poďme sa podrobne pozrieť na právne možnosti a praktickú realitu ručenia spoluvlastníckym podielom na Slovensku.

Právny pohľad: Spoluvlastnícky podiel ako predmet záložného práva

Základná odpoveď z pohľadu slovenského práva, konkrétne Občianskeho zákonníka, je áno, je možné zriadiť záložné právo aj na spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti. Spoluvlastnícky podiel predstavuje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Je to samostatne prevoditeľná majetková hodnota.

To znamená, že ak ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti (máte presne určený podiel, napr. 1/2, 1/3, 1/4), teoreticky môžete tento svoj podiel ponúknuť ako zábezpeku pre úver. Záložné právo by sa potom viazalo len na vašu ideálnu časť nehnuteľnosti.

Dôležité rozlíšenie:

• Podielové spoluvlastníctvo: Každý spoluvlastník má jasne definovaný číselný podiel (zlomok). S týmto podielom môže (s určitými zákonnými obmedzeniami, ako je predkupné právo ostatných spoluvlastníkov pri predaji) nakladať, teda ho aj založiť.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Počas trvania manželstva manželia vlastnia majetok spoločne bez určených podielov. Záložné právo na nehnuteľnosť v BSM sa spravidla zriaďuje na celú nehnuteľnosť a vyžaduje súhlas oboch manželov. Samostatné založenie „polovice“ v rámci BSM štandardne nie je možné. Až po zániku BSM (napr. rozvodom) a jeho vyporiadaní vzniká podielové spoluvlastníctvo, s ktorého podielmi možno nakladať samostatne.

Z právneho hľadiska je teda cesta pre založenie podielu otvorená. Prax, najmä banková, je však často komplikovanejšia.

Praktická realita: Prečo banky váhajú so založením spoluvlastníckeho podielu?

Aj keď zákon umožňuje založiť spoluvlastnícky podiel, banky a iní veritelia sú pri akceptovaní takéhoto zabezpečenia veľmi opatrní a často aj odmietaví, najmä pokiaľ ide o štandardné hypotekárne úvery. Prečo? Dôvodov je hneď niekoľko:

1. Komplikovaná vymožiteľnosť pohľadávky: Ak by dlžník prestal splácať úver zabezpečený len spoluvlastníckym podielom, pre banku je veľmi náročné uspokojiť svoju pohľadávku. Predaj samotného spoluvlastníckeho podielu v dražbe je problematický. Kto by chcel kúpiť len ideálnu polovicu domu bez súhlasu a spolupráce druhého spoluvlastníka? Hodnota takéhoto podielu na voľnom trhu je výrazne nižšia ako polovica hodnoty celej nehnuteľnosti.
2. Problémy s ocenením: Stanoviť reálnu trhovú hodnotu samotného spoluvlastníckeho podielu je zložitejšie ako oceniť celú nehnuteľnosť. Banka potrebuje vedieť, akú hodnotu má jej zábezpeka, a pri podiele je táto hodnota neistá a znížená práve komplikáciami spojenými so spoluvlastníctvom.
3. Závislosť od ostatných spoluvlastníkov: Banka nemá kontrolu nad konaním ostatných spoluvlastníkov. Tí môžu brániť prístupu k nehnuteľnosti, nesúhlasiť s potrebnou údržbou, mať vlastné dlhy a exekúcie (ktoré by mohli ďalej komplikovať situáciu), alebo jednoducho odmietať akúkoľvek spoluprácu pri prípadnom riešení dlhu.
4. Komplikácie pri údržbe a opravách: Banka ako záložný veriteľ má záujem na udržaní hodnoty zábezpeky. Pri spoluvlastníctve môže byť náročné dohodnúť sa na potrebných opravách a údržbe, čo môže viesť k znehodnocovaniu nehnuteľnosti, a teda aj zábezpeky banky.
5. Preferencie bánk: Banky jednoznačne preferujú ako zábezpeku celú nehnuteľnosť (vlastnícky podiel 1/1), pretože im to poskytuje oveľa väčšiu istotu a jednoduchšie riešenie v prípade problémov so splácaním.

Z týchto dôvodov je získanie štandardného hypotekárneho úveru zabezpečeného len spoluvlastníckym podielom (napr. 1/2 domu) veľmi nepravdepodobné.

Kedy by mohlo založenie podielu pripadať do úvahy?

Napriek všeobecnej neochote bánk existujú situácie, kedy by sa o založení podielu dalo uvažovať, aj keď stále s otáznikom:

• Súhlas VŠETKÝCH spoluvlastníkov so založením CELEJ nehnuteľnosti: Najčastejší a pre banky najprijateľnejší scenár je, ak všetci spoluvlastníci súhlasia so zriadením záložného práva na celú nehnuteľnosť (všetky podiely), aj keď úver si berie len jeden z nich (ostatní môžu vystupovať ako záložcovia). V tomto prípade má banka zabezpečenú celú nehnuteľnosť.
• Menšie úvery (spotrebné, nebankové): Pri výrazne menších sumách úveru, kde by hodnota samotného podielu vysoko prevyšovala výšku úveru, by teoreticky niektorá finančná inštitúcia (možno skôr nebanková, ale s licenciou NBS!) mohla akceptovať aj samotný podiel. Očakávajte však podstatne vyššie úroky a prísnejšie podmienky. Pri sumách rádovo v desiatkach tisíc eur je to však stále veľmi málo pravdepodobné.
• Špecifické produkty alebo individuálne posúdenie: Vo výnimočných prípadoch, pri veľmi bonitnom klientovi a vysokej hodnote podielu, by banka mohla pristúpiť k individuálnemu posúdeniu, ale nie je to štandardný postup.

Význam vzťahov a dohody medzi spoluvlastníkmi

Nech už je právna a banková situácia akákoľvek, kľúčovým faktorom je vzťah a komunikácia medzi spoluvlastníkmi. Aj keby ste našli inštitúciu ochotnú akceptovať váš podiel ako zábezpeku, bez elementárnej zhody a spolupráce s ostatnými spoluvlastníkmi si koledujete o problémy. Pred akýmkoľvek krokom je nevyhnutné:

• Otvorene komunikovať s ostatnými spoluvlastníkmi o vašom zámere.
• Pokúsiť sa nájsť vzájomne prijateľné riešenie (napr. dohoda o založení celej nehnuteľnosti, ak to situácia umožňuje a ostatní súhlasia).
• Ideálne mať písomnú dohodu o správe a užívaní spoločnej nehnuteľnosti, aby boli jasné pravidlá.

Alternatívy k založeniu polovice domu

Ak založenie vášho spoluvlastníckeho podielu nie je pre banku prijateľné, aké máte iné možnosti financovania?

1. Dohoda so spoluvlastníkmi o založení celej nehnuteľnosti: Ako už bolo spomenuté, toto je najschodnejšia cesta pre banku.
2. Bezúčelový spotrebný úver bez zabezpečenia: Ak máte dostatočnú bonitu a príjem, môžete získať spotrebný úver bez akéhokoľvek ručenia nehnuteľnosťou (aj keď pri vyšších sumách, ako 50 000 €, je to tiež náročné).
3. Vykúpenie podielov ostatných spoluvlastníkov: Ak máte záujem a možnosti, môžete sa dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi na odkúpení ich podielov (napríklad aj pomocou hypotéky, kde už budete ručiť celou nehnuteľnosťou).
4. Predaj vášho podielu: Ak financie potrebujete nevyhnutne a iné riešenie nie je možné, krajnou možnosťou je predaj vášho podielu (ideálne ostatným spoluvlastníkom kvôli predkupnému právu).
5. Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Ak dohoda nie je možná, môžete iniciovať súdne konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť reálne rozdeliť (ak je to možné), prikázať ju jednému spoluvlastníkovi s povinnosťou vyplatiť ostatných, alebo nariadiť jej predaj a rozdelenie výťažku. Toto je však zdĺhavý a nákladný proces.

Kroky, ktoré podniknúť

Ak zvažujete financovanie a vlastníte len podiel na nehnuteľnosti:

1. Komunikujte so spoluvlastníkmi: Zistite ich postoj a možnosti dohody.
2. Konzultujte s finančným poradcom/bankou: Informujte sa o reálnych možnostiach financovania vo vašej situácii vrátane alternatív. Buďte úprimní ohľadom spoluvlastníctva.
3. Zvážte právnu konzultáciu: Najmä ak sú vzťahy so spoluvlastníkmi komplikované, právnik vám môže objasniť vaše práva a povinnosti.
4. Zabezpečte si znalecký posudok: Ak by ste aj našli veriteľa ochotného akceptovať podiel, budete potrebovať jeho ocenenie.

Záver: Právne áno, prakticky skôr nie (pre hypotéky)

Na otázku, či sa dá založiť polovica domu, teda spoluvlastnícky podiel, je odpoveď právne áno, ale z pohľadu získania štandardného hypotekárneho úveru v banke prakticky skôr nie. Banky majú oprávnené obavy z rizík spojených so zabezpečením vo forme spoluvlastníckeho podielu a takmer vždy budú preferovať alebo priamo vyžadovať založenie celej nehnuteľnosti so súhlasom všetkých spoluvlastníkov.

Ak ste podielovým spoluvlastníkom a potrebujete financovanie, vašou prvou a najdôležitejšou úlohou je komunikácia a hľadanie dohody s ostatnými spoluvlastníkmi. Následne konzultujte svoje možnosti s viacerými finančnými inštitúciami a zvážte všetky dostupné alternatívy.

---

Upozornenie: Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právne ani finančné poradenstvo. Konkrétne možnosti a podmienky vždy konzultujte s právnikom, finančným poradcom a konkrétnou finančnou inštitúciou.