Život prináša rôzne zmeny – rozchody, rozvody, zmena finančnej situácie alebo jednoducho túžba osamostatniť sa aj vo finančných záväzkoch. Ak ste si v minulosti brali hypotéku spoločne s partnerom, manželom, rodinným príslušníkom alebo inou osobou, ktorá vystupovala ako spoludlžník, môže nastať situácia, kedy potrebujete túto osobu z úverového vzťahu vyňať. Otázka teda znie: Je vynatie spoludlžníka z hypotéky možné? A ak áno, aký je postup pre zrušenie spoludlžníka na hypotéke?
Táto situácia nie je neobvyklá, no jej riešenie nie je automatické a závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od posúdenia banky. Tento článok vám poskytne podrobný návod, ako postupovať, aké podmienky musíte spĺňať a na čo sa pripraviť.
Prečo vôbec riešiť vynatie spoludlžníka?
Dôvodov, prečo sa ľudia snažia o zrušenie spoludlžníka na hypotéke, je viacero:
- Rozvod alebo rozchod partnerov: Najčastejší dôvod. Partneri sa rozídu a potrebujú si majetkovo aj finančne usporiadať záväzky. Jeden z partnerov si chce nehnuteľnosť ponechať a prevziať na seba celú hypotéku.
- Zmena finančnej situácie spoludlžníka: Spoludlžník môže potrebovať „uvoľniť“ svoju úverovú kapacitu pre vlastné potreby (napr. chce si brať vlastnú hypotéku) alebo sa jeho finančná situácia zhoršila.
- Túžba po výlučnej zodpovednosti: Hlavný dlžník chce byť za hypotéku zodpovedný sám, bez viazanosti na inú osobu.
- Nedorozumenia alebo konflikty: Spory medzi dlžníkom a spoludlžníkom môžu viesť k snahe o oddelenie finančných záväzkov.
Je vynatie spoludlžníka z hypotéky vôbec možné?
Áno, vynatie spoludlžníka z hypotéky je možné, ale nie je to automatický ani jednoduchý proces. Rozhodujúce slovo má vždy banka, ktorá úver poskytla. Prečo?
Keď banka pôvodne schvaľovala vašu hypotéku, posudzovala bonitu (úverovú schopnosť) všetkých dlžníkov spoločne. Príjem a finančná stabilita spoludlžníka boli pravdepodobne dôležitým faktorom pri schválení úveru v danej výške a s danými podmienkami.
Ak teraz žiadate o vynatie spoludlžníka, banka musí nanovo posúdiť, či vy ako zostávajúci dlžník budete schopný sám a bez problémov splácať celú zostávajúcu výšku hypotéky. V podstate ide o podobný proces, ako keby ste o danú výšku zostatku úveru žiadali nanovo, ale už len s vaším vlastným príjmom a bonitou.
Kľúčové podmienky pre úspešné vynatie spoludlžníka
Aby banka súhlasila so zrušením spoludlžníka na hypotéke, musíte ako zostávajúci dlžník spĺňať prísne kritériá:
- Dostatočná bonita a príjem: Toto je absolútne kľúčové. Váš aktuálny čistý príjem musí byť dostatočne vysoký na to, aby ste podľa aktuálnych pravidiel a limitov (napr. ukazovatele DTI, DSTI stanovené NBS a interné pravidlá banky) dokázali splácať celú mesačnú splátku hypotéky a zároveň vám zostalo dostatok prostriedkov na životné náklady a prípadné iné existujúce splátky. Banka bude posudzovať vašu bonitu nanovo.
- Stabilita príjmu: Musíte mať stabilný a preukázateľný zdroj príjmu (ideálne trvalý pracovný pomer, dlhodobé a stabilné podnikanie). Banka bude skúmať dĺžku vášho zamestnania alebo podnikania.
- Bezchybná úverová história: Vaša platobná disciplína musí byť bezproblémová. Akékoľvek negatívne záznamy v úverových registroch (napr. omeškané splátky iných úverov) môžu byť dôvodom na zamietnutie žiadosti. Banka si overí aj vašu doterajšiu históriu splácania danej hypotéky.
- Hodnota nehnuteľnosti (LTV): Banka si môže overiť aj aktuálnu hodnotu založenej nehnuteľnosti. Pomer výšky zostávajúceho úveru k aktuálnej hodnote nehnuteľnosti (Loan-to-Value) by mal byť stále v akceptovateľných medziach banky.
Ak tieto podmienky nespĺňate, banka vašu žiadosť s vysokou pravdepodobnosťou zamietne, pretože by pre ňu predstavovalo príliš veľké riziko nechať celý záväzok len na vás.
Ako na zrušenie spoludlžníka na hypotéke? Postup krok za krokom
Ak veríte, že spĺňate podmienky, postup je zvyčajne nasledovný:
- Kontaktujte svoju banku: Informujte sa o možnostiach a presnom postupe pre vynatie spoludlžníka vo vašej konkrétnej banke. Každá banka môže mať mierne odlišné interné procesy a formuláre.
- Podajte oficiálnu žiadosť: Banka bude vyžadovať podanie písomnej žiadosti o zmenu zmluvných podmienok – konkrétne o vynatie spoludlžníka. Žiadosť zvyčajne podáva hlavný dlžník, často je potrebný aj súhlas (podpis) spoludlžníka, ktorý má byť vyňatý.
- Predložte potrebné dokumenty: Pripravte si aktuálne doklady preukazujúce váš príjem (potvrdenie od zamestnávateľa, výplatné pásky, daňové priznania pri SZČO, výpisy z účtu). Banka si môže vyžiadať aj ďalšie dokumenty.
- Posúdenie bonity bankou: Banka spustí proces opätovného posudzovania vašej bonity. Overí váš príjem, výdavky, úverovú históriu a celkovú schopnosť splácať.
- Prípadné nové ocenenie nehnuteľnosti: V niektorých prípadoch môže banka požadovať aj nový znalecký posudok na založenú nehnuteľnosť, aby si overila aktuálnu hodnotu zabezpečenia.
- Rozhodnutie banky: Na základe posúdenia banka vašu žiadosť schváli alebo zamietne.
- Podpísanie dodatku k úverovej zmluve: Ak banka žiadosť schváli, pripraví dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, ktorým sa menia zmluvné strany (spoludlžník je vyňatý). Tento dodatok musia podpísať všetky relevantné strany (vy ako dlžník, banka, a často aj odstupujúci spoludlžník).
- Zápis zmien (ak je relevantné): Po podpise dodatku banka zabezpečí prípadné potrebné úkony, napríklad ak by sa menili aj iné podmienky viazané na záložné právo (aj keď samotné záložné právo na nehnuteľnosť zvyčajne zostáva).
Celý proces môže trvať niekoľko týždňov.
Nezabudnite na majetkové vyporiadanie!
Veľmi dôležitý bod, na ktorý sa často zabúda: Vynatie spoludlžníka z úverovej zmluvy automaticky neznamená zmenu vlastníckych práv k nehnuteľnosti!
Ak ste nehnuteľnosť vlastnili spoločne (napr. v podielovom spoluvlastníctve alebo BSM), musíte okrem zmeny v úverovej zmluve vyriešiť aj majetkové vyporiadanie. To znamená, že sa musíte dohodnúť (alebo rozhodne súd), kto bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti. Najčastejšie ten, kto preberá hypotéku, vyplatí druhému spoluvlastníkovi jeho podiel.
Tieto dve veci – prevzatie hypotéky a prevod vlastníckeho podielu – by mali prebiehať súčasne alebo v nadväznosti na seba. Banka často podmieňuje súhlas s vynatím spoludlžníka práve predložením dohody o majetkovom vyporiadaní alebo kúpno-predajnej zmluvy na spoluvlastnícky podiel.
Čo ak banka žiadosť zamietne?
Ak vaša bonita nie je dostatočná na samostatné splácanie hypotéky, banka žiadosť o vynatie spoludlžníka zamietne. Aké sú potom možnosti?
- Refinancovanie hypotéky: Skúste osloviť inú banku. Možno vám ponúkne refinancovanie pôvodného úveru novým úverom, ktorý už bude len na vaše meno. Budete však musieť opäť prejsť kompletným schvaľovacím procesom a dokladovaním bonity v novej banke.
- Pribratie nového spoludlžníka: Ak máte nového partnera alebo inú dôveryhodnú osobu s dobrou bonitou, ktorá je ochotná vstúpiť do úveru namiesto pôvodného spoludlžníka, môžete banku požiadať o takúto výmenu. Opäť je potrebný súhlas banky a posúdenie bonity nového spoludlžníka.
- Predaj nehnuteľnosti: Ak nie je možné ani vynatie spoludlžníka, ani refinancovanie, krajným riešením je predaj nehnuteľnosti. Z výťažku predaja sa vyplatí zostatok hypotéky a zvyšná suma sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov a dohody o vyporiadaní.
- Ponechanie statusu quo (s dohodou): Môžete sa s (bývalým) spoludlžníkom písomne dohodnúť na tom, ako budete hypotéku spoločne splácať aj naďalej, aj keď už napríklad spolu nežijete. Toto riešenie je však často zdrojom budúcich konfliktov a neodporúča sa ako dlhodobé.
Náklady spojené s vynatím spoludlžníka
Počítajte s tým, že tento proces nie je zadarmo. Môžu vzniknúť nasledujúce poplatky:
- Poplatok banke: Za zmenu zmluvných podmienok (vypracovanie dodatku). Výška sa líši podľa cenníka banky.
- Poplatok za nový znalecký posudok: Ak ho banka bude vyžadovať.
- Notárske poplatky a poplatky na katastri: Ak súčasne riešite aj prevod vlastníckeho podielu.
Možné, ale vyžaduje silnú pozíciu a súhlas banky
Vynatie spoludlžníka z hypotéky, resp. zrušenie spoludlžníka na hypotéke, je realizovateľný krok, avšak podlieha prísnemu schváleniu zo strany banky. Kľúčová je dostatočná bonita a stabilný príjem zostávajúceho dlžníka, ktorý musí banku presvedčiť, že hypotéku zvládne splácať sám. Neoddeliteľnou súčasťou procesu je často aj majetkové vyporiadanie vlastníctva k nehnuteľnosti. Ak zvažujete tento krok, odporúčame najprv konzultáciu vo vašej banke a prípadne aj s finančným poradcom či právnikom, aby ste získali jasný obraz o vašich možnostiach a najvhodnejšom postupe.
Upozornenie: Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje finančné, právne ani investičné poradenstvo. Podmienky bánk a konkrétny postup sa môžu líšiť. Pred uskutočnením akýchkoľvek krokov odporúčame konzultáciu s vašou bankou, finančným poradcom a právnikom.
