Predaj bytu, domu či pozemku je významným krokom, ktorý často sprevádzajú nielen radosti, ale aj povinnosti. Jednou z najdôležitejších je vysporiadanie sa s daňou z príjmu. Možno ste počuli o magickej hranici piatich rokov, ktorá rozhoduje o tom, či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu. Čo však v prípade, ak potrebujete alebo chcete nehnuteľnosť predať skôr? Práve na situácie, kedy dochádza k predaju nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia, sa podrobne pozrieme v tomto článku. Vysvetlíme si, kedy vzniká daňová povinnosť, ako sa daň počíta, aké výdavky si môžete uplatniť a aké špecifiká platia napríklad pri predaji darovanej nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov – Prečo je tento časový limit kľúčový?
Základné pravidlo podľa slovenského Zákona o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z.) hovorí, že príjem z predaja nehnuteľnosti (ktorá nebola zahrnutá do obchodného majetku) je oslobodený od dane z príjmov, ak od jej nadobudnutia do vlastníctva predávajúceho uplynulo aspoň 5 rokov.
Čo to znamená v praxi?
Ak vlastníte byt, dom alebo pozemok dlhšie ako 5 rokov (počítané odo dňa vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností), príjem, ktorý získate jeho predajom, nemusíte vôbec uvádzať v daňovom priznaní a neplatíte z neho žiadnu daň z príjmov ani zdravotné odvody.
Naopak, ak dôjde k predaju nehnuteľnosti skôr ako 5 rokov od jej nadobudnutia, tento príjem vo väčšine prípadov oslobodený nie je a podlieha dani z príjmov a často aj zdravotným odvodom. Práve preto je päťročný časový test taký dôležitý.
Daň pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov: Čo všetko musíte zaplatiť?
Ak teda predávate nehnuteľnosť pred uplynutím päťročnej lehoty, musíte počítať s nasledujúcimi povinnosťami:
- Daň z príjmov: Príjem z predaja nehnuteľnosti (po odpočítaní výdavkov) sa považuje za tzv. ostatný príjem podľa § 8 Zákona o dani z príjmov. Tento príjem sa zdaňuje sadzbou:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok platného životného minima (pre rok 2024 je to suma 47 537,98 €).
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne túto hranicu.
- Zdravotné odvody: Z dosiahnutého príjmu (základu dane) z predaja nehnuteľnosti sa platia aj odvody na zdravotné poistenie. Sadzba je 14 % z vymeriavacieho základu. Existuje však maximálny vymeriavací základ pre zdravotné odvody, takže ak už platíte maximálne odvody napríklad zo zamestnania alebo podnikania, nemusí vám vzniknúť ďalšia odvodová povinnosť z predaja nehnuteľnosti. Túto skutočnosť si však treba overiť. Zdravotné odvody sa platia na základe ročného zúčtovania zdravotného poistenia, ktoré vykoná vaša zdravotná poisťovňa po podaní daňového priznania.
Ako sa vypočíta základ dane?
Základom dane, z ktorého platíte daň a odvody, nie je celá predajná cena. Je to rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami.
- Príjem: Je to dohodnutá predajná cena nehnuteľnosti.
- Výdavky: Sem patria najmä:
- Kúpna cena: Suma, za ktorú ste nehnuteľnosť pôvodne nadobudli (kúpili).
- Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti: Sem patria náklady na rekonštrukciu, modernizáciu, opravy. Dôležité: Všetky tieto výdavky musíte vedieť preukázať dokladmi (faktúry, bločky, zmluvy o dielo). Nestačí len čestné vyhlásenie.
- Výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti: Napríklad provízia realitnej kancelárii, poplatky za znalecký posudok (ak bol potrebný), poplatky za právne služby spojené s predajom, správne poplatky na katastri.
Príklad výpočtu:
Kúpili ste byt v roku 2022 za 150 000 €. V roku 2023 ste ho zrekonštruovali, pričom preukázateľné náklady na rekonštrukciu boli 20 000 €. V roku 2024 ste byt predali za 200 000 €. Provízia realitnej kancelárii bola 4 000 €.
- Príjem: 200 000 €
- Výdavky: 150 000 € (kúpna cena) + 20 000 € (rekonštrukcia) + 4 000 € (provízia) = 174 000 €
- Základ dane: 200 000 € – 174 000 € = 26 000 €
- Daň z príjmov (19 %): 26 000 € * 0,19 = 4 940 €
- Zdravotné odvody (14 %): 26 000 € * 0,14 = 3 640 € (ak nedosahujete maximálny vymeriavací základ z iných príjmov)
| Kritérium | Predaj nehnuteľnosti DO 5 rokov od nadobudnutia | Predaj nehnuteľnosti PO 5 rokoch od nadobudnutia |
|---|---|---|
| Daň z príjmov (19 % / 25 %) | ÁNO (platí sa zo základu dane = príjem – výdavky) | NIE (príjem je oslobodený od dane)* |
| Zdravotné odvody (14 %) | ÁNO (platí sa zo základu dane, ak nie je dosiahnutý max. VZ) | NIE (z oslobodeného príjmu sa odvody neplatia)* |
| Povinnosť podať daňové priznanie (typ B) | ÁNO (príjem treba priznať v časti § 8) | NIE (oslobodený príjem sa neuvádza)* |
| Možnosť uplatniť výdavky (kúpna cena, rekonštrukcia, náklady na predaj) | ÁNO (znižujú základ dane) | NIE JE RELEVANTNÉ (keďže príjem je oslobodený) |
| *Platí pre nehnuteľnosti, ktoré neboli zahrnuté do obchodného majetku. Časový test 5 rokov sa môže líšiť pri dedení alebo darovaní v priamom rade. | ||
Predaj darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov: Špecifické pravidlá
Situácia sa komplikuje, ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nenadobudli kúpou, ale darom. Aj tu platí päťročný časový test, ale jeho začiatok sa môže líšiť:
- Ak vám nehnuteľnosť daroval príbuzný v priamom rade (rodič, starý rodič, dieťa, vnuk) alebo manžel/manželka: Päťročná lehota sa počíta odo dňa, kedy túto nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva darca (teda váš príbuzný alebo manžel/manželka). Ak teda napríklad rodičia vlastnili byt 10 rokov a darovali vám ho, vy ho môžete predať okamžite bez platenia dane, pretože päťročná lehota už uplynula u darcu.
- Ak vám nehnuteľnosť daroval niekto iný (súrodenec, strýko, kamarát): Päťročná lehota sa počíta až odo dňa, kedy ste vy ako obdarovaný nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti (zápisom do katastra).
Aký výdavok si uplatniť pri predaji darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov?
Ak predaj darovanej nehnuteľnosti podlieha dani (teda neuplynula päťročná lehota počítaná podľa vyššie uvedených pravidiel), ako výdavok si môžete uplatniť:
- Cenu nehnuteľnosti zistenú podľa znaleckého posudku v čase darovania. Toto je najčastejší prípad. Hodnota nehnuteľnosti v čase, keď ste ju dostali darom.
- Samozrejme, môžete si pripočítať aj preukázateľné výdavky na rekonštrukciu a náklady spojené s predajom, ktoré ste vynaložili vy ako obdarovaný.
Predaj nehnuteľnosti skôr ako 5 rokov: Aké výdavky si môžete uplatniť?
Ako sme už spomenuli pri výpočte základu dane, pri predaji nehnuteľnosti pred uplynutím 5 rokov je kľúčové vedieť si správne uplatniť všetky relevantné výdavky, aby ste zbytočne neplatili vyššiu daň. Zopakujme si, čo všetko si môžete odpočítať od príjmu:
- Kúpna cena: Ak ste nehnuteľnosť kúpili.
- Hodnota zistená v čase nadobudnutia: Ak ste nehnuteľnosť zdedili alebo dostali darom (tu platia špecifické pravidlá pre určenie hodnoty, často je to hodnota zo znaleckého posudku v čase dedenia/darovania alebo hodnota z dedičského rozhodnutia).
- Preukázateľné náklady na rekonštrukciu, modernizáciu a opravy: Musíte mať doklady (faktúry, zmluvy).
- Náklady súvisiace s predajom: Provízia RK, právne služby, znalecký posudok k predaju, poplatky na katastri.
Dôrazne upozorňujeme na nutnosť archivácie všetkých dokladov! Bez nich vám daňový úrad tieto výdavky nemusí uznať.
Výnimky: Kedy je predaj do 5 rokov oslobodený od dane?
Aj pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov existujú určité výnimky, kedy príjem môže byť oslobodený od dane. Najvýznamnejšou je:
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo od manžela/manželky: Ak zosnulý (poručiteľ) vlastnil nehnuteľnosť ku dňu svojej smrti aspoň 5 rokov, potom je príjem z jej predaja dedičom oslobodený od dane, aj keď dedič ju predá skôr ako za 5 rokov od jej nadobudnutia dedením. Do päťročnej lehoty sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa.
Iné výnimky sú menej časté a týkajú sa špecifických situácií (napr. predaj v súvislosti s výkonom práva podľa osobitných predpisov).
Daň z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch: Kedy ste „za vodou“?
Pre úplnosť si pripomeňme výhodu čakania. Ak splníte podmienku vlastníctva nehnuteľnosti dlhšie ako 5 rokov (počítané od zápisu do katastra, resp. s prihliadnutím na vlastníctvo darcu/poručiteľa v špecifických prípadoch), ste pri predaji tejto nehnuteľnosti (pokiaľ nebola v obchodnom majetku) z daňového hľadiska „za vodou“.
- Príjem z predaja nepodlieha dani z príjmov.
- Tento príjem nemusíte uvádzať v daňovom priznaní.
- Z tohto príjmu neplatíte žiadne zdravotné odvody.
Praktické kroky a povinnosti pri zdaniteľnom predaji do 5 rokov
Ak ste teda predali nehnuteľnosť a váš príjem nie je oslobodený od dane (predaj do 5 rokov), máte nasledujúce povinnosti:
- Podať daňové priznanie: Príjem z predaja nehnuteľnosti musíte uviesť v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby – typ B. Uvádza sa v časti pre ostatné príjmy (§ 8).
- Termín podania: Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka po roku, v ktorom ste príjem z predaja dosiahli (resp. do predĺženého termínu, ak oň požiadate).
- Zaplatiť daň: Vypočítanú daň musíte zaplatiť v termíne na podanie daňového priznania.
- Zdravotné odvody: Nemusíte robiť nič navyše. Vaša zdravotná poisťovňa si údaje vyžiada od Finančnej správy a pošle vám výsledok ročného zúčtovania, kde bude prípadný nedoplatok na zdravotnom poistení vyčíslený. Tento nedoplatok budete musieť uhradiť.
Odporúčanie: Keďže výpočet dane a uplatnenie výdavkov môže byť zložité, najmä pri darovaných alebo zdedených nehnuteľnostiach, dôrazne odporúčame konzultovať vašu situáciu s daňovým poradcom alebo účtovníkom. Pomôžu vám správne vypočítať základ dane, uplatniť všetky možné výdavky a vyhnúť sa prípadným chybám a sankciám.
Slová na záver
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia vo väčšine prípadov znamená povinnosť zaplatiť daň z príjmov a zdravotné odvody. Kľúčové je správne určiť základ dane, teda od príjmu odpočítať všetky preukázateľné výdavky vrátane kúpnej ceny, nákladov na rekonštrukciu a nákladov spojených s predajom. Špecifické pravidlá platia pre nehnuteľnosti nadobudnuté darom alebo dedením. Ak chcete mať istotu, že postupujete správne, obráťte sa na odborníkov. Pamätajte, že včasná príprava a znalosť pravidiel vám môže ušetriť nielen peniaze, ale aj starosti.
Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza odborné daňové ani právne poradenstvo. Daňové zákony a ich interpretácia sa môžu meniť. Pre riešenie vašej konkrétnej situácie odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným daňovým poradcom alebo právnikom.
